Carte DVF : les prix de vente réels, commune par commune

La DVF — Demandes de Valeurs Foncières est la base de données publique qui recense l'ensemble des ventes de biens immobiliers en France, publiée par la Direction générale des finances publiques (DGFiP). Chaque ligne correspond à une transaction réelle enregistrée par l'administration fiscale : date de la vente, prix, surface, type de bien (maison, appartement, terrain) et localisation.

Ces données sont gratuites et ouvertes (Licence Ouverte 2.0), mais brutes : plusieurs millions de lignes, difficiles à exploiter telles quelles. Là où le portail officiel affiche les mutations une par une, parcelle par parcelle, nous les agrégeons en médianes au m² par commune, distinguées entre maisons et appartements. L'objectif : répondre simplement à la question « quel est le prix ici ? », sans remplacer le travail d'un professionnel de l'immobilier.

C'est la différence entre consulter une donnée officielle et la comprendre d'un coup d'œil : mêmes sources, lecture supérieure, et intégration à un outil de choix de ville qui croise le prix avec la sécurité, les équipements et les temps de trajet.

La carte se lit à trois échelles, du plus général au plus fin — c'est ce que montre l'aperçu animé en haut de page :

• Par commune — une couleur par commune selon son prix médian au m², pour situer un territoire en un instant et comparer des villes entre elles.
• Par quartier — en zoomant, la commune se découpe en mailles fines (hexagones) qui révèlent les écarts de prix d'un secteur à l'autre, souvent invisibles à l'échelle de la ville.
• Par transaction — au niveau le plus fin, chaque point correspond à une vente réelle, avec son prix et sa surface : la donnée DVF dans sa granularité d'origine.

Ce passage fluide du général au particulier est ce qui distingue une vraie carte de lecture d'un simple tableau de chiffres.

Consulter les prix DVF n'est pas réservé aux professionnels. La carte répond à des situations très concrètes, dès qu'une question de prix se pose :

• Avant d'acheter — vérifier si le prix d'une annonce est cohérent avec les ventes réelles du secteur, et repérer les communes voisines plus abordables à quelques minutes de trajet.
• Avant de vendre — se situer par rapport au marché local pour aborder la mise en vente avec des repères objectifs, sans remplacer le regard d'un professionnel de l'immobilier.
• Pour négocier — arriver à la discussion avec des chiffres issus de transactions passées plutôt que d'impressions.
• Pour comparer des villes — arbitrer entre plusieurs communes selon un budget, en croisant le prix au m² avec la sécurité, les équipements et les temps de trajet.

C'est précisément l'usage que nous visons : faire du prix un critère parmi d'autres dans un choix de vie, et non une donnée isolée à déchiffrer ligne par ligne.

Aussi riche soit-elle, la base DVF a des limites qu'il faut connaître pour l'interpréter correctement — les ignorer conduit à des conclusions trompeuses :

• Certains territoires en sont absents — l'Alsace et la Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) ainsi que Mayotte relèvent du livre foncier et ne figurent pas dans la DVF : aucune donnée n'y est disponible.
• Ce sont des ventes passées — sur un marché qui bouge vite, les prix récents ont pu évoluer depuis les dernières transactions enregistrées.
• Le bien lui-même n'est pas décrit — état, travaux, étage, exposition, extérieur : deux logements au même prix au m² peuvent être radicalement différents. La donnée dit le prix, pas la qualité.
• Certaines ventes faussent la lecture — mutations entre proches, viager, biens démembrés : ce sont ces valeurs atypiques que nous écartons pour que la médiane reste représentative.

C'est pour toutes ces raisons que la médiane par commune est un point de départ, jamais une vérité définitive sur un logement précis. Elle situe un marché ; elle ne remplace pas l'examen d'un bien réel.